賃貸住宅更新料「高すぎなければ有効」最高裁が初判断―賃貸Proショップ　株式会社エクシブ

賃貸住宅更新料「高すぎなければ有効」最高裁が初判断

平成23年7月30日
株式会社エクシブ
代表取締役　芝　孝志

　賃貸住宅の「更新料」支払いを義務づけた契約条項が有効かどうかが争われた訴訟３件の上告審判決で、最高裁は7月１５日、「更新料が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示した。借り主側の敗訴が確定した。４人の裁判官全員一致の結論。
　更新料の設定は首都圏や関西圏などに商慣行化しており、該当物件は１００万件に上るとされる。３件の２審大阪高裁判決は２件で無効、１件で有効と判断が分かれており、最高裁判決が注目されていた。
　消費者契約法１０条は「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」と定めており、更新料が該当するかどうかが争点となった。 　最高裁は判決理由で、更新料について「貸主側の収益となる一方、借り主にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば、賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」と位置づけ、経済的合理性があるとした。
　また、一部地域で更新料が慣習となっていることは広く知られており、貸主と借り主の情報量などに大きな差はないなどと指摘。その上で、「更新料の条項が契約書に明記されていれば、賃料、更新期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法には違反しない」との判断基準を提示し、今回の３件は「不当に高額という事情もない」と結論付けた。
　３件は、京都府、滋賀県内のマンションの借り主が平成１９〜２０年、貸主を相手に更新料の返還などを求めて提訴。無効とした２件の２審判決は「入居者の大きな負担に見合うだけの合理的根拠はない」などと判断し、有効とした１件は「適正額なら一方的な不利益ではない」とした。